贵阳合同律师
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2002年2月22日原告陆××(乙方)与被告××房地产公司签订一份《东方明珠花园商品房认购书》(以下简称《认购书》)。约定：乙方自愿认购东方明珠花园××号房，建筑面积139.98平方米。乙方所认购上述房屋总价为606337元，乙方于签订本认购书时交付定金20000元，乙方于签订本认购书15日内即2002年3月9日前支付房款400337元，蓁房款206000元乙方申请银行按揭付清。乙方定购的商品房已取得《商品房预售许可证》，预售商品房批准机关是××市房产管理局，商品房预售许可证号为××号。乙方须于2002年3月9日前持有效身份证明及本认购书原件到甲方售楼部换签《商品房买卖合同》。乙方交付购房定金后，如甲方将乙方认购的房屋另售他人，则双倍返还乙方定金。如乙方不按时交纳房款及换签《商品房买卖合同》，则甲方有权终止本认购书，不再退还乙方定金，并将上述乙方认购的商品房另行出售。认购书签订后，原告于2002年2月23日交付20000元定金给被告，但原告未按约定与被告签订《商品房买卖合同》，2003年2月17日原告以其与被告对《商品房买卖合同》内容不能达成为由向法院提起诉讼。
法院观点：法院认为原、被告双方签订的《认购书》是在自愿的基础上签订的，意思表示真实，双方应自觉履行各自的义务。该认购书对购房定金的退还及违约责任作了明确的约定，此约定符合法律规定。原告在签订《认购书》及支付定金后，未按认购书约定的时间交付房款及签订《商品房买卖合同》，原告的行为已构成违约。原告请求退还向被告支付的20000元定金，无法律依据，法院不予支持。
律师点评：本案的关键在于对《认购书》的认定问题。
一般情况下，购房者如果看中了某套房，而开发商已取得了《商品房预售许可证》的情况下，购房者可以与开发商直接签订《商品房卖买合同》，以《商品房买卖合同》来调整双方的关系。如果购房者对该楼盘还不太了解，还拿不定主意，但又看中了某套房，又担心该套房被人买走，购房者往往会采取签订《认购书》的形式确定所选的房，以交付定金方式作为订立商品房买卖合同的担保。此时，《认购书》实际是定金合同，购房者所交的定金是立约定金，立约定金是指为了担保以后正式签订合同而交付的定金。定金交付后，如果给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案的难点在于不能订立《商品房买卖合同》的责任到底是在哪方的问题。我们可以这样确定：《认购书》上所确定的房号、面积、房型、价格等主要条款应是不变的，哪一方改变原来的约定以致无法签订商品房买卖合同，则该方为违约方，由该方承担不能签约的责任;除《认购书》确认的条款外，《商品房买卖合同》的其他条款由双方平等协商确定，如果双方都不能证实是因对方原因不能签约的，那么只能按《认购书》的约定处理。本案《认购书》约定“乙方必须在2002年3月9日前持有效身份证明及本认购书到甲方售楼部换签《商品房买卖合同》”。乙方无法证明其已履行了该约定，只好承担无法签约的法律后果。因此，法院的判决是正确的。
