合同性质的名称

　　【案情】2005年4月14日，原告李某与宝鸡市陈仓区某建材市场签订《房屋承包协 议》，协议约定李某“承包”宝鸡市陈仓区某建材市场门面房三间，由李某自主经营，“承包”期限为一年，“承包”费用为13670元。后原告李某与宝鸡市陈 仓区某建材市场每年都续签合同。2005年9月23日，原告李某与被告王某签订一份“转让协议”，约定李某将其“承包”的该建材市场的一间门面房“转让” 给王某经营，“转让”期限为一年，原告李某收取了被告王某“转让费”6100元。协议到期后原、被告双方没有续签协议，但被告王某一直使用着该门面房，每 年将房费及水电费交纳给原告李某。2009年6月，原告李某告知被告王某不再续租，2009年12月，原告李某再次告知被告王某不再续租，但王某一直拒绝 返还房屋。2010年1月5日被告王某将2010年的房屋租金6480元向原告李某交纳时，原告李某拒收。2010年宝鸡市陈仓区某建材市场的房屋租金为 每月每平方米15元。

　　【审判】宝鸡市陈仓区人民法院经审理认为，原告李某与宝鸡市陈仓区某建材市场签订的协议名称虽为《房屋承包协议》，但 其性质实为房屋租赁协议。原告李某与被告王某就租赁宝鸡市陈仓区某建材市场一间门面房达成协议，该协议的名称虽为转让协议，但从合同条款及原、被告实际履 行合同义务的情况该协议实为房屋转租协议，原、被告之间为转租赁关系。后协议在实际履行过程中未约定期限，依法视为无固定期限的租赁关系。原告李某提前履 行了通知义务，现原告李某要求解除租赁关系，被告王某依法应当返还租赁的房屋。判决被告王某返还原告李某位于宝鸡市陈仓区某建材市场门面房一间。

　　【评析】依据我国合同法的解释规则，合同的性质不仅以合同的名称为要件，还应当参照合同的条款，当合同的名称与合同的条款不一致时，应当以合同的条款决定合同 的性质。本案原告李某与宝鸡市陈仓区某建材市场签订的虽然名称是“承包合同”，但从合同的条款分析该合同应当是租赁合同，依照该合同，原告李某只是取得了 该门面房的使用权，并没有取得该门面房的所有权，故原告李某无权对该门面房进行具有法律效力的转让。原告李某与被告王某虽然签订的是名称为“转让协议”的 合同，但从合同的内容及合同签订后原、被告实际履行情况，原、被告之间的合同性质应当为转租赁合同。合同到期后，原、被告没有续签合同，但实际继续履行原 合同，依据我国合同法租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同， 但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，原告李某履行了合理期限的通知义务，被告王某应当返还租赁的门面房。

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